#2 부동산에서 가장 중요한건 ?

나는 부장님과  많은 대화를 하여 얻은 정보들...

그리고 주위 사람들로 부터 얻어들은 경험들,

서적을 통해 얻는 경험들

 

이런 많은 경험들에는 부동산의 가격을 결정하는 공통적인요소들이 있는것을 확인하였다.

입지, 직주근접, 학군, 역세, 슬세, 스세, 공세 등등 많은 요소들이 있다. 

이런 요소들을 하나하나 설명을 하고자 한다. 

 

많은 요소들이 복합적으로 합산하여 결정되겠지만,

그래도 가장중요한 것은 인구수이다.

 

 

부동산이란 오랜 세월에 걸쳐 가격이 형성되어 왔다.

여기서 중요한점은 이 가격형성이 오랜기간 동안 천천히 유기적으로 형성되어 왔기때문에,

이미 가격이 비싼곳이 좋은곳이다라는 것은 누구나 이야기할수 있다.

 

이는 수요는 증가 공급량은 한정적이기에 가격이 결정되게 되었다.

이미 이런 가격결정은 이미 서열화가 되어 있다는 것이다.

 

예를들어 모두다 알다시피 강남, 압구정, 반포 등이 비싼것은 누구나 다 안다.

하지만 이런 곳의 아파트의 수는 한정적이다. 여기 들어가지 못하면 대체지를 찾아야만 한다.

대체지를 찾다가 안되면 다음 대체지를 찾고, 이런식으로 계속 나아간다.

이런 대체지 사람들이 찾다보니 금액도 그와 동일하게 서열화가 되어 있는것이다.

 

예로 서울에 A구, B구 C구 D구 아파트 가격이 형성이 되어 있다면,

A - 100만원

B - 85만원

C - 80만원 

D- 30 만원

 

C는 B를 결코 넘어서지 못하고, B는 A를 결코 넘어서지 못하는것이다. 

그럼 어떻게 하면 C가 B를 넘어 설수 있는가?

 

우리가 흔히 말하는 호재가 있어야한다.

백화점이 들어온다. 역이 신설된다. 도서관이 들어온다. 학원가가 생긴다. 공원이 생긴다. 스타벅스 생깁니다.

뭐 다양한 호재들이 있다. 

 

하지만 이런 호재는 그냥생기는 것인가?  아니다.  인구수 증가가 있어야 호재가 생기는것이다. 

인구수 증가로 수요가 늘어나기에, 상권이 추가되고, 교통문제 해결을 위해 역이 신설 및 증설된다.

또한 인구수 증가는 그지역의 유권자(투표권)들이 늘어남을 나타낸다. 이는 막대한 영향력을 갖는다.

 

당신이 국회의원 된다면, 공약을 어디쪽을 들어주겠는가? 당연히 인구수 많은쪽으로 좋은것을 해줘야 득표수가 늘어나기에 공약은 그쪽위주로 될수 밖에 없다. 그리고 나랏일을 하더라도 그쪽 위주로 해줄수 밖에 없다는것이다. 

그렇기에 인구수 증가는 매우 중요하다. 

 

하지만 공급(아파트)은 한정적인데 수요만으로 C지역에 인구수가 갑자기 증가가 되겠는가? 

공급도 같이 이루어져야한다. 하지만 공급이 쉽지만은 않다. 

지역 내에서 교통, 학교, 상하수, 대기질 등등 많은 것들을 고려해야하는 것이다. 

갑자기 공급만 늘려서 인구수를 늘리면 이를 해결시키기도 어렵다. 

어렸을때 심시티라는 게임을 해보았다면, 쉽게 이해가 될것이다.

 

주택을 늘리면, 상하수도, 교육, 경찰서, 소방, 대기오염등 신경쓸게 많아진다. 

기존것에다가, 좀더 키워볼려면, 불도저로 밀고 다시 변경하는 작업들이 많아지기에 정말 어렵다.

 

그래서 쉽게 하려고 

새로운지역을 아예 통제로 개발하고 이를 연결하거나, 어렵지만 노후된곳을 좋게 해서 큰 빌딩으로 만들어 주는것이다. 

그럼 인구수가 늘어난다. 

 

그럼 현실에서는 인구수를 늘린다는 것은 신도시를 만들거나 뉴타운을 지정하는 것이다.

그럼 신도시는 인구수가 늘어나고, 이는 다시 호재를 불러오는것이다. 

 

그럼 처음에 이야기했던. C가 D를 추월하는 경우는 인구수가 증가하면서 발생하는 호재들이 

기존 유기적인 가격 관계를 바꾸는 결과를가져온다.  

예로 성수 공장지대가 변경되거나, 아현, 신길, 등의 뉴타운이 생기거, 새로운 광교, 위례, 동탄2 같은 신도시가 생기는

인구가 증가할만 한 부지 및 가능성을 확인을 해보라

 

종류는 다양하다 신도시, 뉴타운, 오래된 주공아파트 대 단지, 용도변경, 준공업지역, 개발제한구역, 공장지대 노후 시설 등등