#5 직주근접과 교통

이번부터는 사람들이 가장 많이 이야기하는 기본적인 요소들에 대해서 나열해보고자 한다.

먼저 직주근접 이다. 직주근접은 교통과 같은의미로 본다.

 

대부분 사람들은 밖에서 경제활동을 한다.

목적은 생계유지를 위해서 직장으로 발걸음을 한다.

누구에게나 24시간은 공평하게 주어지고, 개개인마다 다르겠지만,

8시간은 취침

8시간은 경제활동

8시간은 개인 여가생활을 한다.

 

하지만 주40시간을 하더라도 8시간에 법정노동 의무 휴게시간 1시간추가로 9시간이다. 

그럼 개인 여가생활은 7시간...

이 7시간을 어떻게 사용하냐에 따라, 사람인생이 바뀐다.

 

물론 이 7시간 안에 경제활동을 위한 출퇴근 시간이 포함되어 있다. 

그렇기에 직장과 집의 거리는 매우 중요하게 된다. 이게 직주근접이다.

그래서 이는 교통이 좋다라는 표현도 같이 사용한다.

 

하지만 대부분 회사들은, 시너지를 위해 한 곳에 모아 놨으며, 그 지역의 주택 공급량은 한정적이다.

그렇기에 수요 점점 증가 할 수 밖에 없다.

이런 수요는 인근 주택단지의 가격형성을 매우 높게 만들어 놨다. 

출퇴근 시간이 길어질 수록 가격이 반비례 하게 된다.

이는 이미 자신의 개인 여가 생활 시간과 돈을 맞바꾸는 구조라고 생각된다.

 

 

대부분 사람들은 직주근접을 이야기 할 때 강남으로 부터 몇분이라고 이야기를 한다.

이는 강남 소재의 기업으로 경제활동을 하는 사람들이 매우 많기 때문에 강남이 기준점이 되었다.

객관적인 수치로 봤을때, 이는 강남 주변이 수요가 가장 많다는 것이다.

그래서 강남 3구가 매우 비싼것이다.

 

하지만 누군가는 김포공항에 다니면 김포가 직장일것이고, 금융종사자는 여의도, 강남 등 사람마다 다 다를것이다.

그렇기에 꼭 강남을 기준으로는 볼 필요는 없다.

 

 

그럼 나는 무조건 내 기준으로 직주근접을 결정하면 되는거 아닌가요? 

하지만 여기서 개인의 가치 판단이 필요하다.

 

예를 들어 보자. 

같은 회사를 다니는 두 명의 직장인 A B가 있다.

직장은 강남으로 부터 1시간거리 수도권 변두리다. 

 

A는 나는 개인시간이 중요해, 그래서 가장 가까운곳으로 가겠어,  

B는 나는 개인시간이 아까워도 강남 근처에 살겠어, 

...

1년후, 

A는 출퇴근 시간이 하루에 2시간을 얻었다.  집의 가격상승은 2000만원이 올랐다.

B는 출퇴근 시간이 하루에 2시간을 잃었다.  집의 가격상승은 2억원이 올랐다.

 

 

 

그렇다면 누가 합리적인 선택을 한것인가?

대부분 B라고 이야기 하겠지만, 정답은 없다.  개인의 가치관의 차이다.

 

우리는 여기서 가치를 판단해야한다.

A는 1억 8천만원을 선택한것이고

B는 매일 하루 2시간 씩 대략적으로 20일을 얻었다.

(토요일, 공휴일, 휴가등을 대략 130일정도 제외하면 365 - 130 = 235일이다. 2시간이면 대략 470시간 (약 20일)   

 

B가 매일 아이와 함께하는 시간으로 소중한 경험을 얻었다면, 자신이 영어공부하여 영어능력을 향상시켰다면,

그 시간은 1억8천만원보다 더 가치가 있다고 판단할수도 있는것이기에, 정답은 없다.

 

하지만 대부분의 사람들은,  집에가면 가치있는 활동을 하지 않거나, 

1시간 휴식시간과 37만원을 선택하려면, 37만원을 선택할것이기에

(18000만원 / 20일 = 900만원 / 24시간 = 37.5만원)

 

대부분 B를 승리자라고 외친다.

 

 

 

 

그렇다면 무조건 강남을 사야하는가?

물론 강남이 좋겠지만, 강남이 아니어도 괜찮다. 

첨에 이야기 했듯이, 수요와 공급에 따라 달라진다.

수요가 많은곳이 당연히 오르지 않겠는가? 

 

그럼 내 회사 기준이 아니라. 대중적인 기준으로 수요량을 봐야하는것이다. 

그럼 수요량은 어떻게 찾을수 있는가

 

간단히 호갱노노 들어가서 직장인 연봉 기능만 눌려보라. 

보면 해당 구에 직장인 종사자들이 보인다.

 

 

역시나

강남3구 (강남, 서초, 송파) 만 합하면 무려 120만명이 넘는것이다.

저 120만명 누구나 강남 3구 살고 싶으나, 강남 3구안에아파트는 그렇게 많지 않다.

그렇기에 강동구, 밑으로 판교, 분당, 수지, 용인, 광교, 동탄 까지 내려오는 것이다.

 

종로쪽은 중구와 함께 대략 60만명 이상이 있고

영등포쪽은 여의도로 41만명에 아래 가디,구디 24만해서 60만명이 있다.

서울시 2030계획을 보면 이를 GBC, CBC, YBC 3도심을 설정해놨다.

 

이렇듯이 

다 다른수요층이 각각 가지고 있다. 

 

 

그럼 집을 고를때는 어떤생각을 해야할가?

어떤 수요층이 이 동래를 찾게 될것인가 ? 를 생각해야한다.

 

예를들어

여의도 41만명 종사자들은 어디살고 싶을가?

물론 여의도 가장 가까운곳 살고 싶을것이다. 

하지만 예산 부족, 주거환경 및 기타 등등 이유로 

마포, 목동 당산 신도림, 신길 등 다른 대체지를 만들면서 찾아갈것이다.

이외에 경기도외곽이나 인천까지도 생각을 할수도 있다.

 

여기서 관점을 바꿔보자.

어디를 살고싶은가 ? 가 아닌

이 지역은 어떤 사람들이 찾는가로?

 

예를 들어 마포는 어떤사람들이 찾는곳인가? 

1. 마포가 직장인 사람들의 워너비 (16만명)

2. 종로나 광화문이 직장인데 지하철이 용이해서 몇 정거장안됨 (21만명 + 20만명)

   종로보다는 거주환경이 더 좋음.

3. 여의도 및 영등포가 직장 (40만명) 

    마포대교 내려가거나, 5호선타고가면됨. 여의도 살고 싶으나 집이오래되고 공급이 없음. 

4. 그외 등등

 

물론 다양한 지역 종사자도 있겠지만, 객관적으로 대중적으로 접근해야한다.

그럼 이동래가 수요층이 얼마되는지 짐작으로 알 수 있다.

위에서 보면 거의 100만명이 넘는 사람들이 살고 싶어하는 지역이다. 

그럼 당연히 수요층이 많기 때문에 부동산공급매물은 한정적이기에 오를수 밖에 없다.

 

만약 수요층이 애매모호한 지역 (찾기는 하지만, 첨에 이야기했듯이 내려오고 내려오고 해서 찾는지역)

피하는게 좋다.

여기에 고소득층도 하나의 인자로 보고 고려하면 더 좋을것이다.

 

서울은 교통이 혼잡하여 대부분 지하철을 이용하니, 지하철과 연관시켜보면 쉽게 이해가 간다.

서울의 지하철을 고려하여 

당신이 고르려는 지역의 수요층이 어디 지역 종사자 수요층인지 파악하라!

개인 관점이 아닌, 대중의 관점으로 수요의 원칙에 따라 구매해야 수요자가 많기 때문에 상승률이 높아진다.

 

 

 

※  참고로 알아두면 좋은것

서울은 2호선 그리고 1호선  3호선, 9호선을 매우 중시 여긴다.

2호선 - 서울 시내를 순환하고, 

1호선 - YBC와 CBC를 동시연결

9호선 - YBC GBC를 동시연결

3호선 - CBC와 GBC를 동시연결

 

그럼 이 노선들이 2호선을 가지면서 1, 3, 9환승하는 곳은 

2호선과 1호선 - 시청, 신도림

2호선과 3호선 - 교대, 을지로3가

2호선과 9호선 - 당산, 잠실종합운동장

 

그렇다고 해서 다른 노선들이 안좋다는것은 아니다.